НАЛОГ НА НЕДВИЖКУ

Уже скоро всем нам придется платить налог на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов, которая, приближена к рыночной. Соответствующий закон был принят Госдумой в третьем чтении - это Федеральный закон от 04.10.2014 N 284-ФЗ “ О внесении изменений в статьи 12 и 85 части первой и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и признании утратившим силу закона Российской Федерации “О налогах на имущество физических лиц”. Федеральный закон вступает в силу с 1 января 2015 года, но не ранее чем по истечении одного месяца со дня его официального опубликования и не ранее 1-го числа очередного налогового периода по соответствующему налогу, за исключением положений, для которых установлены иные сроки вступления их в силу.

До этого налоговая база определялась суммарной инвентаризационной стоимости имущества. 1 января 2014 г. в целях определения ставок налога суммарная инвентаризационная стоимость объектов умножается на коэффициент-дефлятор (п. 1 ст. 3 Закона N 2003-1).Инвентарную стоимость определяло Бюро технической инвентаризации (БТИ). Оценка БТИ учитывает несколько параметров — себестоимость объекта при строительстве и износ, поэтому обычно инвентаризационная цена ниже рыночной в несколько раз. По общему правилу, чем старше дом, тем более низкая у него инвентаризационная стоимость.. 


Кадастровая стоимость учитывает факторы рыночного ценообразования и в среднем всего на 10% ниже рыночной. Кадастровая оценка в большинстве городов проводится путем массовой оценки объектов по районам города. 


Инвентаризационная стоимость новостроек приближена к текущей рыночной. Поэтому изменение порядка расчета налога сильнее скажется на собственниках квартир, расположенных в старых домах и это подтверждают практически все эксперты рынка недвижимости и не оспаривается составителями законопроекта. 


Новые условия уплаты налога вводятся со следующего года, приниматься будут соответствующими законами на местном уровне. При этом субъектам дано право устанавливать в срок до 1 января 2020 года единую дату начала применения на территории субъекта порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения, а муниципалитетам конкретную ставку и льготы. 


В общем, мониторим с 1 января 2015 года законы: сначала субъекта (о дате введения кадастровой системы), а потом решения горсоветов по конкретным ставкам в вашем городе. 

Налог по итогам 2014 года необходимо будет заплатить по старым правилам — не позднее 2 ноября 2015 года

Расчет стоимости личного имущества, то есть базы по налогу, с 2015 до 2020 года будет зависеть от того, действует в регионе закон о новом налоге с кадастровой стоимости или нет.

В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 30 июня 2010 г. № 478 кадастровая оценка производится не чаще 1 раза в три года, а это значит, что уплачиваемый в 2016 году налог считается по оценке на 1 января 2014 года. То есть фактически стоимость имущества, от которой взимается налог, на момент его уплаты будет ниже реальной оценки на двухлетний показатель инфляции .

Так в Москве первые выплаты по новой системе придутся на второе полугодие 2016 года, окончательно она вступит в силу в 2020 году. В течение пяти лет, с 2016 по 2020 год, будет происходить постепенное увеличение налоговой нагрузки — ставка предполагает индексацию суммы выплат на 20% в год. То есть в 2016 году москвичи будут платить 20% от новой суммы, в 2017 году — 40%, в 2018 году — 60%, в 2019 — 80% и полную сумму с 2020 года. 

Начиная с 1 января 2020 года все регионы перейдут на новую систему налогообложения недвижимости. 

Действующие налоговые льготы сохранятся. Льгота, согласно законопроекту, предоставляется в отношении следующих видов объектов налогообложения: квартира или комната, жилой дом, помещение, используемое, например, под мастерскую или студию, строение до 50 кв. м на дачном участке, гараж или машино-место.

 

Самый неоднозначный момент в законопроекте – это каким образом будут применяться льготы и устанавливаться ставки. Налоговый кодекс отдает решение этих вопросов органам муниципальных образований 

ЧТО ОБЛАГАЕТСЯ 

Статья 401. Объект налогообложения 


1. Объектом налогообложения признается расположенное в пределах муниципального образования (города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя) следующее имущество: 

1) жилой дом; 

2) жилое помещение (квартира, комната); 

3) гараж, машино-место; 

4) единый недвижимый комплекс; 

5) объект незавершенного строительства; 

6) иные здание, строение, сооружение, помещение. 


2. В целях настоящей главы жилые строения, расположенные на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального жилищного строительства, относятся к жилым домам. 


3. Не признается объектом налогообложения имущество, входящее в состав общего имущества многоквартирного дома. 


НАЛОГОВАЯ БАЗА

Налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, указанная в государственном кадастре недвижимости по состоянию на 1 января года, 

1. Налоговая база в отношении квартиры определяется как ее кадастровая стоимость, уменьшенная на величину кадастровой стоимости 20 квадратных метров общей площади этой квартиры. 

2. Налоговая база в отношении комнаты определяется как ее кадастровая стоимость, уменьшенная на величину кадастровой стоимости 10 квадратных метров площади этой комнаты. 

3. Налоговая база в отношении жилого дома определяется как его кадастровая стоимость, уменьшенная на величину кадастровой стоимости 50 квадратных метров общей площади этого жилого дома. 

Как вычислить ваш налог 

Для этого нужно: 

1) Узнать кадастровую стоимость конкретно вашей квартиры. 

2) Учесть налоговые вычеты: 20 кв. м для квартир, 10 кв. м для комнат и 50 кв. м для объектов индивидуального жилищного строительства. Кроме того, сохраняются ранее введенные льготы (для пенсионеров и других категорий граждан), но действуют они на один принадлежащий им объект каждой категории недвижимости (например, на квартиру + гараж + дачу). То есть, если у пенсионера несколько квартир, для освобождения от налога нужно будет выбрать одну; 

3) Определить в соответствии с кадастровой стоимостью ставку налога и рассчитать сумму; 


Ставки налога: 

Статья 406. Налоговые ставки 


1. Налоговые ставки устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя) в зависимости от применяемого порядка определения налоговой базы с учетом положений пункта 5 настоящей статьи. 


2. В случае определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объекта налогообложения налоговые ставки устанавливаются в размерах, не превышающих: 

1) 0,1 процента в отношении: 

жилых домов, жилых помещений; 

объектов незавершенного строительства в случае, если проектируемым назначением таких объектов является жилой дом; 

единых недвижимых комплексов, в состав которых входит хотя бы одно жилое помещение (жилой дом); 

гаражей и машино-мест; 

хозяйственных строений или сооружений, площадь каждого из которых не превышает 50 квадратных метров и которые расположены на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства; 

2) 2 процента в отношении имущества, которое относится к торговым или офисным комплексам или стоимостью свыше 300 млн руб

3) 0,5 процента в отношении прочих объектов налогообложения. 


3. Налоговые ставки, указанные в подпункте 1 пункта 2 настоящей статьи, могут быть уменьшены до нуля или увеличены, но не более чем в три раза нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя). 


Для того чтобы представлять примерный порядок сумм, которые владельцам квартир придется ежегодно выплачивать в бюджет, рассчитаем налог для, двухкомнатной квартиры (55 кв. м) 

Средняя кадастровая стоимость кв.м 100 тыс.руб. 

Облагаемая база 35 кв.м (55-20льготных) 

Ставка налога 0,1% (может быть изменена на местном уровне) 


Пример

В регионе ввели расчет налога на имущество физических лиц с 2015 года исходя из кадастровой стоимости. У Иванова И. Л. находится в собственности квартира площадью 54 кв. м. Кадастровая стоимость жилья составила на 1 января 2015 года 4 млн руб. Налог надо рассчитать с кадастровой стоимости не всей площади, а 34 кв. м (54 – 20). То есть с 2 518 519 руб. (4 млн руб. : 54 кв. м × 34 кв. м). А инвентаризационная стоимость квартиры равна 300 000 руб. Ставки по налогу, исчисленному по кадастровой и инвентаризационной стоимости, совпадают — 0,1 процента. Сумма налога, рассчитанного по кадастровой стоимости, составила 2519 руб. (2 518 519 × 0,1%). А налог, исчисленный по инвентаризационной стоимости, составил 300 руб. (300 000 руб. × 0,1%). Налог за 2015 год составит 744 руб. ((2519 руб. – 300 руб.) x 0,2 + 300 руб.).

Расчет налога по инвентаризационной стоимости. А вот если налог считают по инвентаризационной стоимости, то ставки будут другие (см. таблицу ниже).

Ставки для расчета налога с инвентаризационной стоимости

 

Стоимость имущества, увеличенная на коэффициент-дефлятор

Максимальная ставка

До 300 000 руб. включительно

До 0,1 процента включительно

Свыше 300 000 руб. до 500 000 руб. включительно

Свыше 0,1 процента до 0,3 процента включительно

Свыше 500 000 руб.

Свыше 0,3 процента до 2 процентов включительно