Межевание земельного участка — это комплекс работ, позволяющих определить границы участка. 

Земля под многоквартирными домами и на прилегающей территории вместе с лестницами и площадками, лифтами, подвалами и чердаками, коридорами, крышей дома и т. д. принадлежит жильцам как общая собственность, отдельно свою долю выделить из общей территории нельзя.

Межевание объектов землеустройства осуществляется на основе сведений государственного земельного кадастра, землеустроительной, градостроительной и иной связанной с использованием, охраной и перераспределением земель документации.

Межевание объекта землеустройства включает в себя следующие работы: 

- определение границ объекта землеустройства на местности и их согласование;

- закрепление на местности местоположения границ объекта землеустройства межевыми знаками и определение их координат или составление иного описания местоположения границ объекта землеустройства;

- изготовление карты (плана) объекта землеустройства".

Действия на этапе подготовки проектов межевания территорий регламентируются ст. 43 Градостроительного кодекса, где  определен порядок подготовки проектов межевания, а также порядок подготовки градостроительных планов земельных участков в составе проектов межевания.  

Для проекта межевания Градостроительным кодексом РФ устанавливается следующее: 

- проект межевания подготавливается в границах элементов планировочной структуры (кварталов, микрорайонов), то есть в границах красных линий, установленных проектами планировки (п. 1 ст. 43;

- проектом межевания устанавливаются границы земельных участков, расположенных в пределах элементов планировочной структуры (кварталов, микрорайонов) как застроенных, так и подлежащих застройке территорий (п.п. 1 и 2 ст. 43);

- проект межевания содержит в своем составе градостроительные планы земельных участков (п. 6 ст. 43;

- проект межевания может подготавливаться в составе проекта планировки территории или в виде отдельного документа,  в случае, когда проекты межевания подготавливаются применительно к элементам планировочной структуры (кварталам, микрорайонам), имеющим красные линии, ранее утвержденные в составе проектов планировки (п.п. 1 и 3 ст. 43).

  Состав проекта межевания определяется п. 5 ст. 43 Градостроительного кодекса РФ и содержит одну часть, подлежащую утверждению. Эта часть включает чертежи межевания территории. Проект межевания подготавливается на основании или в составе проекта планировки, которые уже содержат все необходимые материалы по обоснованию решений по планировке территории. 

Градостроительный кодекс РФ содержит требование, по которому при подготовке проектов межевания застроенных территорий необходимо учитывать градостроительные нормативы и правила, действовавшие в период застройки указанных территорий (п. 4 ст. 43)

Будет считаться неправомерным выделения земельных участков по контуру здания ("под отмостку"). Кроме того при межевании земли не должно образовываться вкрапление или вклинивание участков друг в друга, не должно быть изломанных границ и чересполосицы, на участках должна быть предусмотрена возможность размещения некоторых хозяйственных объектов недвижимости. Препятствовать рациональному использованию земли, а также нарушать экологичность территории категорически запрещено!

Нормативная правовая база по вопросу определения размеров земельных участков включает Методические указания по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах, утверждённые приказом Минземстроя России от 26 августа 1998 года № 59.

В данных методических указаниях приведена Таблица с удельными показателями земельной доли, в расчете на 1 кв.м общей площади жилых помещений для зданий разной этажности и разных периодов застройки.  

Перечень нормативных документов на основании которых была подготовлена такая таблица:

"СП 42.13330.2011. Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*"(утв. Приказом Минрегиона РФ от 28.12.2010 N 820)

СН 41-58. Правила и нормы планировки и застройки городов"(утв. Госстроем СССР 01.12.1958, введены в действие 01.11.1959.)

Строительные нормы и правила. Планировка и застройка (СНиП П-К.2-62), утверждены 07.05.1966, введены в действие 01.01.67 (взамен СН 41-58).

Нормы проектирования. Планировка и застройка городов, поселков и сельских населенных пунктов (СНиП 11-60-75), утв. 11.09.75, введены в действие 01.01.1976 (взамен СНиП 11-К. 2-62).

Нормы проектирования. Планировка и застройка городов, поселков и сельских населенных пунктов (СНиП 11-60-75**), утв. 11.09.75, введен в действие 01.01.76 (взамен СНиП 11-к.2-62, издан в 1985 г.).

На сегодняшний день существуют два противоположных принципа применения выше указанных Методических указаний: первый принцип – соблюдать нормы в Методических указаниях , второй принцип – не соблюдать.

Первый принцип основан на действующем законодательстве  и отражает следующее: 

- все правообладатели квартир в многоквартирных домах имеют право на соответствующий земельный участок, размеры которого не могут быть меньше соответствующей минимальной величины (за исключением случаев, когда сложившееся землепользование не позволяет выдержать эту минимальную величину);

- указанное право в части выделения земельного участка не меньше минимальной величины:

 1) не ограничивается по срокам реализации, 

2) не может быть ущемлено администрацией или третьими лицами, например, в случае уплотнения застройки.

Действующее законодательство определяет минимальный размер пространства вокруг домов, в которых проживают собственники и наниматели квартир, как еще не реализованное право. Это право может быть реализовано только одним способом - путем межевания. При проведении межевания (независимо от того, по чьей инициативе и с какими целями оно проводится) должны соблюдаться минимальные стандарты. Они определяются ранее сложившейся ситуацией, а не возникшими намерениями администрации например, уплотнить существующую застройку путем дополнительного нового строительства.

Обеспечение данного права предполагает следующую последовательность действий: 

1) Правовое закрепление факта землепользования. 

2) Учет закрепленного правовым образом факта выделения земельных участков.

На практике часто реализуется прямо противоположный принцип по следующим причинам:

- отсутствия прямого упоминания в Конституции РФ градостроительного законодательства делается вывод о возможности причисления этого законодательства к предмету исключительного ведения субъектов Российской Федерации (что сделано, например, в Уставе г. Москвы);

- опираясь на данный вывод, считается необязательным следовать указанной выше норме федерального закона о градостроительной деятельности и, соответственно, о возможности при проведении межевания застроенных территорий выделять земельные участки многоквартирных домов меньше минимальной площади, определенной ранее действовавшими нормативами, которые ныне уже не действуют, то есть о возможности утверждения "уплотняющих нормативов". 

"Уплотняющие нормативы" реализуются путем применения соответствующих нормативно-технических документов. В Москве, например, это "Нормы проектирования планировки и застройки города Москвы, МГСН 1.01.-99", которые были утверждены постановлением Правительства Москвы от 25.01.2000 №49, и которые периодически корректируются в сторону еще большего "уплотнения". 

При этом при проведении межевания не используются ни общегосударственные нормативы на соответствующие периоды застройки (перечень которых представлен выше), ни аналогичные документы, действовавшие ранее в городе Москве на соответствующие периоды застройки - 1964, 1974, 1981, 1985 годы (ВСН-2-64, ВСН-2-74, ВСН-2-81, ВСН-2-85).

Вопреки этой практике рассмотренная норма ч. 4 ст. 43 Градостроительного кодекса РФ защищает интересы правообладателей квартир в существующих многоквартирных домах. Где указано, что размеры земельных участков в границах застроенных территорий устанавливаются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки указанных территорий. Если в процессе межевания территорий выявляются земельные участки, размеры которых превышают установленные градостроительным регламентом предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, для строительства предоставляются земельные участки, сформированные на основе выявленных земельных участков, при условии соответствия их размеров градостроительному регламенту.

Документы, необходимые для постановки участка на кадастровый учет находятся:

  1. В архиве Префектуры. Нужно обратиться к префекту о предоставлении следующих документов (может любой собственник):

- Решение префекта о выделении земельного участка под  строительство дома.

- Акт об отводе земельного участка.

- С приложением Плана земельного участка (неотъемлемая часть акта).

 2. В ТБТИ в 1-й  папке документации на дом.

С выше перечисленными  документами можно поставить участок на кадастровый учёт и получить кадастровый паспорт на землю.