Многоквартирный дом  (МКД) – это дом, состоящий из  двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы на земельный участок, прилегающий к жилому дому или в помещения общего пользования в таком доме.

   Управление МКД – это деятельность, направленная на: 

• обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания; 

• надлежащее содержанию дома, в т.ч. общего имущества дома, земельного участка, на котором расположен дом и объектов, находящихся на земельном участке, принадлежащем МКД; 

• своевременный ремонт общего имущества многоквартирного дома и расположенных на земельном участке объектов; 

• решение вопросов владения, пользования и распоряжения имуществом в установленных законодательством пределах; 

• предоставлению коммунальных услуг.

   К общему имуществу в МКД в соответствии со ст. 36 ЖК РФ относятся:

 • помещения в доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

• крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

• земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. При этом земельный участок должен быть в установленном порядке поставлен на кадастровый учет и включен в состав общего имущества в многоквартирном доме.

   Общее имущество в многоквартирном доме  принадлежит собственникам квартир в этом доме на праве общей долевой собственности. Это доля пропорциональна размеру общей площади квартиры этого собственника к общему имуществу.

 Доля собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме рассчитывается по следующей формуле:

 

                  S (помещения собственника)

   Д = ------------------------------------------,

         S (всех помещений в многоквартирном доме)

 

где S (помещения собственника) - общая площадь жилого или нежилого помещения, принадлежащего конкретному собственнику; S (всех помещений в многоквартирном доме) - общая площадь всех жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме.


   Органом управления МКД является Общее собрание собственников, к компетенции которого относится:

1. Принятие решений о реконструкции многоквартирного дома, строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме.

2. Принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им.

3. Принятие решений о пользовании общим имуществом МКД, в том числе заключение договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций на территории общего имущества МКД. При этом собственники помещений в МКД могут выбрать уполномоченных лиц на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в МКД (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением Общего собрания собственников.

4. Выбор способа управления многоквартирным домом.


   Выбор способа управления МКД установлен в ст. 161 ЖК РФ:

• непосредственное управление МКД (в доме в котором не более 16 квартир);

• управление товариществом собственников жилья (ТСЖ);

• управление управляющей организацией.


   Если МКД  не является юридическим лицом образованным в форме Товарищество собственников жилья, то жители дома выбирают на общем собрании Управляющую компанию и заключают с ней договор управления. Договор управления заключается с каждым собственником жилья.

Управляющей компанией в Таганском районе является ГБУ «Жилищник Таганского района» вместо ГУП «ДЕЗ Таганского района».

   С 1 ноября 2014 года управляющая организация ГУП «ДЕЗ Таганского района» реорганизована путем преобразования в Государственное бюджетное учреждение «Жилищник Таганского района», на основании постановления Правительства Москвы от 14 марта 2013 г. № 146-ПП «О проведении эксперимента по оптимизации деятельности отдельных государственных учреждений города Москвы и государственных унитарных предприятий города Москвы, осуществляющих деятельность в сфере городского хозяйства города Москвы».

   ГБУ «Жилищник Таганского района» является правопреемником ГУП «ДЕЗ Таганского района», переход домов происходит по актам приема-передачи.

   На ГБУ «Жилищник Таганского района» возлагаются функции по эксплуатации жилищного фонда, по благоустройству и содержанию дворовых территорий, т.е. управляющая организация сама является и Заказчиком, и Исполнителем всех работ по эксплуатации жилищного фонда и содержанию дворовых территорий без привлечения частных подрядных организаций. 

   В штате ГБУ «Жилищник» района будут состоять, помимо работников административно- управленческого персонала, техники, дворники и рабочие текущего ремонта по эксплуатации жилого фонда.

ГБУ «Жилищник Таганского района» осуществляет все основные функции по предоставлению жилищных, коммунальных и прочих услуг, включая управление многоквартирными домами, благоустройство территорий и содержание объектов коммунальной и инженерной инфраструктуры. 

   На ряд услуг: обслуживание лифтового оборудования, автоматизированных узлов управления систем отопления, вывоз твердых бытовых отходов (ТБО) и крупногабаритного мусора (КГМ), дератизация и дезинсекция ГБУ «Жилищник» заключит договоры со специализированными организациями, за работой которых будет осуществляться технический контроль.

   Расходы на содержание МКД.

   Собственники помещений в МКД несут бремя расходов на содержание общего имущества в МКД. Это доля рассчитывается пропорционально доли в праве общей собственности на общее имущество в таком МКД.

   Каждый собственник жилого помещения осуществляет право владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением.

Собственник помещения в многоквартирном доме Не вправе выделять, отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество МКД, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение. 

Право владения, пользования и распоряжения любым имуществом возлагает на собственника ряд обязанностей.


   Обязанности собственника жилого помещения:

• содержать свое и общее имущество в надлежащем состоянии;

• своевременно ремонтировать свое и общее имущество;

• охранять и беречь имущество от порчи и уничтожения;

• своевременно оплачивать потребленные жилищно-коммунальные услуги.


   Содержание общего имущества в надлежащем состоянии включает следующие требования:

• безопасность для жизни или здоровья граждан;

• сохранность имущества юридических и физических лиц;

• создание благоприятных условий пользования жилыми и нежилыми помещениями, земельным участком, принадлежащим МКД;

• соблюдение прав и законных интересов собственников помещений МКД;

• готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования к эксплуатации в МКД;

• поддержания архитектурного облика МКД в соответствии с проектной документацией.


СХЕМА СОДЕРЖАНИЯ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА

   Перечень услуг по содержанию общего имущества определяют сами собственники на общем собрании и отражают такой перечень работ в Решении общего собрания. При работ и услуг по содержанию дома следует помнить, что в состав работ НЕ должны входить:

•  содержание и ремонт дверей квартиры, так как квартира НЕ является помещением общего пользования;

• утепление оконных и балконных проемов, замена разбитых стекол и балконных дверей, утепление входных дверей в квартирах и нежилых помещениях, НЕ являющихся помещением общего пользования;

• уборка и очистка земельных участков, озеленение территории и уход за насаждениями (газонами, цветниками, деревьями, кустарниками), находящимися на земельных участках НЕ входящих в состав общего имущества.


   Собственники помещений в соответствии с законодательством должны осуществлять контроль за состоянием и технической эксплуатацией общего имущества дома. Кроме того такой контроль вправе осуществлять управляющие организации, ТСЖ или иная специализированная организация путем проведения технических осмотров. Контроль за состоянием и технической эксплуатацией общего имущества предполагает проведетие технических осмотров, правильность и своевременность проведения работ по подготовки к весенне-летнему и осенне-зимнему периоду.

   Технические осмотры проводятся в плановом порядке 2 раза в год весной и осенью. Кроме того могут проводиться внеочередные осмотры, например, после стихийных явлений (ливни, ураганы, наводнения). 

Осмотр общего имущества собственников МКД дает заинтересованным лицам, прежде всего собственникам,  визуальное представление о техническом состоянии общего имущества дома. Основная цель осмотров – своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также выявление угрозы безопасности жизни и здоровью граждан. Результаты осмотров должны отражаться в специальных документах по учету технического состояния зданий: журналах, паспортах, актах.


   Работы, при проведении технических осмотров сводятся к следующему:

•  устранить незначительные неисправности в инженерных системах (ЦО, ХВС, ГВС и канализации), в системах электротехнических устройств,

• проверить исправность канализационных вытяжек, и оболочки электрокабеля,

• замерить сопротивление изоляции проводов,

•  промазать свищи и иные поврежденные участки стальной кровли.


   Подготовка МКД к эксплуатации в весенне-летний период предполагает:

• укрепление водосточных труб, колен, воронок,

•  снятие пружин на входных дверях,

•  консервацию системы центрального отопления,

•  ремонт детских и спортивных площадок,

•  расконсервацию поливочных кранов, чистку водостоков,


   Подготовка МКД к эксплуатации в осенне-зимний период включает:

•  утепление оконных и дверных проемов, чердачных перекрытий, трубопроводов в подвальных и чердачных помещениях,

•  обеспечение гидроизоляции фундаментов, стен  подвала и цоколя,

•  консервацию поливочных систем,

•  обеспечение отвода талых вод от отмостки, от входа в подвал и оконных приямков,

•  ремонт, наладка и проведение испытаний системы отопления,

•  подготовка внутридомовых систем ХВС и ГВС


   Для поддержания общего имущества в состоянии пригодном к эксплуатации следует делать текущий и капитальный ремонт, который  проводится по решению Общего собрания собственников в пределах 3 – 5 лет с учетом физического износа. Ремонт осуществляется  силами организаций с которыми заключены договора на техническое и эксплуатационное обслуживание дома.

   Текущий ремонт общего имущества жилого дома — ремонт, выполняемый в плановом порядке с целью восстановления исправности или работоспособности жилого дома, частичного восстановления его ресурса с заменой или восстановлением его составных частей ограниченной номенклатуры, установленной нормативной и технической документацией.

   Капитальный ремонт предполагает  замену и (или) восстановление строительных конструкций здания или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций. Кроме того при капремонте осуществляется замена и (или) восстановление систем и сетей инженерно-технического обеспечения, а также замена отдельных элементов таких систем и сетей, или проведение иных видов работ улучшающих технические показатели строительных и инженерных конструкций.

План по проведению работ (оказанию услуг) по содержанию и ремонту общего имущества МКД за год, или предыдущие годы можно посмотреть на официальном сайте Дома Москвы – портала управления многоквартирными домами.